Lisboa é uma das cidades mais atrativas para residências de estudantes
A procura por residências de estudantes (Purpose-built student accommodation – PBSA, no termo em inglês) de qualidade na Europa nunca foi tão elevada. O número de estudantes continua a crescer, refletindo a crescente procura internacional pelas principais faculdades europeias. O interesse dos investidores também está a aumentar, atraídos pela solidez dos valores praticados e bom desempenho operacional. Contudo, a procura supera largamente a oferta existente, estimando-se que faltem três milhões de camas no stock para dar resposta às necessidades atuais. Este défice deverá agravar-se em mais 200 mil camas nos próximos cinco anos, mostra o relatório “European PBSA: Investing in the Future”, desenvolvido pela JLL.
Este estudo analisa 40 cidades europeias em termos da procura por parte dos estudantes, da oferta de residências universitárias e do seu potencial de desenvolvimento, a maturidade do mercado, desempenho operacional, acessibilidade e adequação de eficiência energética do atual stock. Outra das conclusões essenciais deste estudo é o facto de a atual oferta de residências privadas de estudantes na Europa somar 800 mil camas, pelo que seria necessário crescer quatro vezes para satisfazer a procura existente. Esta procura sem resposta representa uma oportunidade de investimento de 450 mil milhões de euros, 34 vezes mais do que o recorde anual europeu de investimento imobiliário observado em 2022.
- População universitária ronda os 170 mil alunos
Lisboa na 8ª posição do ranking
O estudo da JLL elege, de entre estas 40 cidades, as 20 que se impõem como os destinos mais atrativos para investimento em nova oferta de PBSA, classificando Lisboa na 8ª posição do ranking liderado por Londres, Paris e Barcelona. A capital portuguesa é identificada como um dos “newcomers”, cidades emergentes que conjugam um forte crescimento da população estudantil com um custo de vida acessível, além de evidenciar o esforço realizado nos últimos anos para internacionalizar o ensino. De acordo com este relatório, o número de estudantes em Portugal cresceu 83% entre os anos letivos de 2016/2017 e 2022/2023, e especificamente entre o segmento de alunos internacionais, a taxa de crescimento foi de 100%. De tal forma que Lisboa é a 10ª cidade com maior número de estudantes, contabilizando uma população universitária da ordem dos 170 mil alunos. Contudo, é também uma das cidades onde a escassez de oferta é mais acentuada, sendo a 4ª com maior carência de stock face à procura existente. Concretamente, a taxa de provisão existente em Lisboa é atualmente uma das mais baixas da Europa, com o stock atual a dar resposta a menos de 4% da procura ativa. Lisboa consta, assim, entre as cidades com maior potencial de crescimento no investimento neste segmento de mercado, esperando-se que duplique o atual stock em cinco anos. Sem prejuízo, tal não configurará um choque de oferta, esperando-se que a taxa de provisão, mesmo com o novo investimento já previsto, se mantenha abaixo dos 10%.
Estudantes universitários estrangeiros representam 16% do total
“Lisboa tem, de facto, uma procura elevada e crescente para as residências universitárias, quer por estudantes estrangeiros quer de mobilidade nacional. Atualmente a população internacional representa 16% da comunidade de estudantes universitários em Portugal, quando em 2010 a sua quota era de 6%. Com a vantagem de ser bastante mais diversificada, com representatividade de europeus, americanos, chineses e também de alunos do Médio Oriente, face a um padrão anteriormente dominado pelos estudantes oriundos dos PALOP” - comenta Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research da JLL. E acrescenta: “Contudo, temos efetivamente um problema de falta estrutural de oferta e, de facto, é necessário bastante mais pipeline. Mesmo com o reforço previsto do stock que este estudo aponta e que coloca Lisboa entre as cidades com a taxa de crescimento da oferta mais elevada nos próximos cinco anos, vamos continuar muito abaixo das necessidades da procura, até mesmo num cenário conservador quanto ao crescimento do número de estudantes”.
Licenciamentos são demorados
Em relação ao setor como produto de investimento, André Vaz, Head of Living & Alternative Investment da JLL, explica que “o PBSA é uma das classes de ativos com maior dinâmica na Europa, essencialmente devido às yields mais atrativas face a outro tipo de activos e porque operacionalmente corre muito bem. Em Portugal, o potencial de investimento neste setor é enorme, porque partimos de um stock extremamente baixo face ao universo de procura que efetivamente existe”.
Contudo, alerta este responsável, “existem bastantes desafios para o desenvolvimento deste tipo de produto. Por um lado, as questões de licenciamento, com processos muito demorados e o facto de não existir uma licença específica para PBSA. Por outro lado, as questões de localização e equação custo/ retorno, que é comum a todos os mercados e que é também um tema relevante em Lisboa. A maioria dos polos universitários da capital situam-se em zonas prime, onde há falta de terrenos ou o custo de aquisição dos mesmos é muito elevado. Com os custos de construção atuais, comprar terrenos para PBSA implicaria um valor máximo de aquisição do solo na ordem dos 600€-700€, o que é uma tarefa difícil junto a estes hubs e que implicaria investir em áreas de influência mais alargadas”.
- População universitária ronda os 170 mil alunos
Lisboa na 8ª posição do ranking
O estudo da JLL elege, de entre estas 40 cidades, as 20 que se impõem como os destinos mais atrativos para investimento em nova oferta de PBSA, classificando Lisboa na 8ª posição do ranking liderado por Londres, Paris e Barcelona. A capital portuguesa é identificada como um dos “newcomers”, cidades emergentes que conjugam um forte crescimento da população estudantil com um custo de vida acessível, além de evidenciar o esforço realizado nos últimos anos para internacionalizar o ensino. De acordo com este relatório, o número de estudantes em Portugal cresceu 83% entre os anos letivos de 2016/2017 e 2022/2023, e especificamente entre o segmento de alunos internacionais, a taxa de crescimento foi de 100%. De tal forma que Lisboa é a 10ª cidade com maior número de estudantes, contabilizando uma população universitária da ordem dos 170 mil alunos. Contudo, é também uma das cidades onde a escassez de oferta é mais acentuada, sendo a 4ª com maior carência de stock face à procura existente. Concretamente, a taxa de provisão existente em Lisboa é atualmente uma das mais baixas da Europa, com o stock atual a dar resposta a menos de 4% da procura ativa. Lisboa consta, assim, entre as cidades com maior potencial de crescimento no investimento neste segmento de mercado, esperando-se que duplique o atual stock em cinco anos. Sem prejuízo, tal não configurará um choque de oferta, esperando-se que a taxa de provisão, mesmo com o novo investimento já previsto, se mantenha abaixo dos 10%.
Estudantes universitários estrangeiros representam 16% do total
“Lisboa tem, de facto, uma procura elevada e crescente para as residências universitárias, quer por estudantes estrangeiros quer de mobilidade nacional. Atualmente a população internacional representa 16% da comunidade de estudantes universitários em Portugal, quando em 2010 a sua quota era de 6%. Com a vantagem de ser bastante mais diversificada, com representatividade de europeus, americanos, chineses e também de alunos do Médio Oriente, face a um padrão anteriormente dominado pelos estudantes oriundos dos PALOP” - comenta Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research da JLL. E acrescenta: “Contudo, temos efetivamente um problema de falta estrutural de oferta e, de facto, é necessário bastante mais pipeline. Mesmo com o reforço previsto do stock que este estudo aponta e que coloca Lisboa entre as cidades com a taxa de crescimento da oferta mais elevada nos próximos cinco anos, vamos continuar muito abaixo das necessidades da procura, até mesmo num cenário conservador quanto ao crescimento do número de estudantes”.
Licenciamentos são demorados
Em relação ao setor como produto de investimento, André Vaz, Head of Living & Alternative Investment da JLL, explica que “o PBSA é uma das classes de ativos com maior dinâmica na Europa, essencialmente devido às yields mais atrativas face a outro tipo de activos e porque operacionalmente corre muito bem. Em Portugal, o potencial de investimento neste setor é enorme, porque partimos de um stock extremamente baixo face ao universo de procura que efetivamente existe”.
Contudo, alerta este responsável, “existem bastantes desafios para o desenvolvimento deste tipo de produto. Por um lado, as questões de licenciamento, com processos muito demorados e o facto de não existir uma licença específica para PBSA. Por outro lado, as questões de localização e equação custo/ retorno, que é comum a todos os mercados e que é também um tema relevante em Lisboa. A maioria dos polos universitários da capital situam-se em zonas prime, onde há falta de terrenos ou o custo de aquisição dos mesmos é muito elevado. Com os custos de construção atuais, comprar terrenos para PBSA implicaria um valor máximo de aquisição do solo na ordem dos 600€-700€, o que é uma tarefa difícil junto a estes hubs e que implicaria investir em áreas de influência mais alargadas”.
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