O fim dos alvarás e impacto nos empreendimentos turísticos;

Em sede de construção, é eliminado o alvará de construção, sendo que todas as referências legais e regulamentares ao mesmo, devem entender-se como feitas ao recibo de pagamento das taxas devidas. Assim, o alvará de construção passa a ser substituído por recibo de pagamento de taxas.

Já no que respeita à autorização de utilização e do alvará de utilização, as respetivas operações urbanísticas passam a ser tuteladas nos seguintes moldes:

Utilização de edifício ou fração após realização de obra sujeita a controlo prévio – apenas depende da entrega de:

termo de responsabilidade subscrito pelo diretor de obra ou diretor de fiscalização, no qual declararão que a obra está concluída e que foi executada nos termos previstos no projeto; 

e telas finais, mas apenas caso se registem alterações ao projeto

Mediante uma comunicação prévia com prazo de 20 dias, quando da operação urbanística não sujeita a controlo prévio resulte alteração do uso ou quando se trate de utilização de novas edificações ou frações após realização de obras isentas de controlo prévio.

Se nas ditas usuais operações urbanísticas já causa algum impacto, reforçando a necessidade de prévias due diligences legais aos imóveis, qual o impacto noutras atividades como é o caso dos alvarás nos empreendimentos turísticos?

Com efeito, o que é referido é que se procede à eliminação da autorização de utilização quando a operação urbanística tenha sido sujeita a procedimento de controlo prévio (licença ou comunicação prévia), fazendo depender a utilização do edifício ou fração da apresentação de determinados elementos, após a conclusão da operação urbanística. 

Assim, nos termos do atual artigo 4.º, n.º 5 do regime jurídico da urbanização e edificação (RJUE) “a utilização dos edifícios ou suas frações autónomas na sequência de realização de operação urbanística sujeita a controlo prévio não carece de qualquer ato permissivo, ficando apenas sujeita ao disposto no artigo 62.º-A.”. 

Embora este diploma não faça qualquer menção a alterações ao Regime Jurídico da Instalação, Exploração e Funcionamento dos Empreendimentos Turísticos (RJET), a verdade é que o artigo 21º do Decreto-lei nº 10/2024, de 8 de janeiro, vem referir que “Todas as referências legais e regulamentares ao alvará de licença de construção e ao alvará de licença de utilização devem entender-se como efetuadas ao recibo de pagamento das taxas legalmente devidas.”

 Olhando ao que dispõe o RJET sobre esta matéria diz-nos o art. 30º:

Concluída a obra, o interessado requer à câmara municipal competente a concessão de autorização de utilização para fins turísticos, nos termos do artigo 62.º e seguintes do RJUE;

Desse requerimento é dado conhecimento, pela autarquia, ao Turismo de Portugal, I. P.

O prazo para decisão sobre a concessão de autorização de utilização para fins turísticos e a emissão do respetivo alvará é de 10 dias a contar da data de apresentação do requerimento, salvo quando haja lugar à vistoria prevista no artigo 65.º do RJUE, em que o prazo de decisão é de cinco dias após a realização da vistoria.

O alvará de autorização de utilização para fins turísticos, único para a totalidade do empreendimento, deve conter os elementos referidos no n.º 5 do artigo 77.º do RJUE e referência expressa à capacidade máxima e à tipologia, devendo dele ser dado conhecimento ao Turismo. 

A instalação dos empreendimentos turísticos pode ser autorizada por fases, aplicando-se a cada uma delas o disposto na presente secção, sendo a autorização de utilização de cada fase averbada ao alvará referido no n.º 4. 

Nos termos do art. 32º do RJET, o alvará de autorização de utilização para fins turísticos do empreendimento é o título válido de abertura do empreendimento.

De realçar que no RJET também se consagrava a possibilidade, no art. 31º-A, de comunicação de abertura em caso de ausência de emissão de autorização de utilização para fins turísticos, mas apenas quando tivesses decorridos os prazos para efeitos de emissão do alvará e este não tenha sido emitido.

Das várias alterações ao RJET resultou, numa determinada altura, a atribuição à Câmara Municipal das competências para verificação do cumprimento dos requisitos mínimos de abertura do empreendimento turístico, uma vez que o Turismo de Portugal deixou de emitir parecer vinculativo em sede do procedimento de controlo prévio da operação urbanística, passando este apenas a atribuir, quando solicitado, classificação provisória em projeto e efetuar a vistoria para efeitos de verificação dos requisitos de classificação definitiva do empreendimento.

Atualmente, estando perante um empreendimento turístico cuja construção foi sujeita a controlo prévio e olhando para o que atualmente estabelece o RJUE, e para o qual o RJET remete, terá de se concluir que bastará que se entreguem os documentos listados nas alíneas a) e b) do artigo 62.º-A do RJUE, desde logo para se poder comercializar as unidades de alojamento turístico respetivas, sem prejuízo dos demais documentos legalmente exigíveis. 

Assim, para iniciar a efetiva exploração turística do empreendimento o promotor terá de cumprir o procedimento previsto no artigo 62.º-A do RJUE, proceder à liquidação das taxas devidas, efetuar o registo do empreendimento no Registo Nacional dos Empreendimentos Turísticos (RNET) e proceder à comunicação, nos termos do artigo 31.º A do RJET, da abertura do empreendimento à Câmara Municipal, com conhecimento ao Turismo de Portugal.  

Será na sequência dessa comunicação que o Turismo de Portugal passará a efetuar a necessária auditoria de classificação prevista no artigo 36.º do RJET . 

Das principais dúvidas e questões que se suscitam estarão em torno dos moldes da auditoria de classificação e passará a ser nessa fase que o Turismo de Portugal irá verificar se o empreendimento cumpre com todos os requisitos do respetivo regime legal? E se não cumprir, não emite a classificação definitiva? E que acontece ao empreendimento em funcionamento? 

Face a tantas questões e dúvidas, resta esperar que o legislador clarifique estas questões com as necessárias alterações e/ou ajustes aos atuais regimes legais.