Preços das casas para jovens tendem a subir
A partir de 1 de agosto, os jovens até aos 35 anos passaram a usufruir de garantia pública na compra da primeira habitação, isenção de IMT e IS e isenção de emolumentos de registo de escritura e hipoteca. A 1 de setembro, entram em vigor as novas medidas de apoio ao arrendamento jovem. Contudo, estas medidas não estão a ser acompanhadas por um necessário incremento da oferta de casas. O aumento de preços é, na perspetiva de vários operadores do mercado imobiliário, uma consequência inevitável.
A 10 de maio de 2024, o atual Governo Constitucional lançou um ambicioso plano, com 30 medidas: o “Construir Portugal: Nova Estratégia para a Habitação”. Foi apresentado como um conjunto de medidas para incentivar a oferta de habitação, promover a habitação pública, incentivar a habitação jovem e assegurar a “acessibilidade na habitação. Uma grande parte deste plano incide sobre os jovens, que são quem tem até 35 anos. Assenta em quatro principais medidas: garantia pública na compra da primeira habitação, isenção de IMT e IS, reformulação do programa Porta 65 Jovem e isenções dos emolumentos devidos pelo registo da primeira aquisição de imóvel destinado exclusivamente a habitação própria e permanente e pelo registo da hipoteca que se destine a garantir o mútuo concedido para aquela aquisição.
A primeira destas medidas possibilita o crédito habitação 100% financiado para a compra da primeira casa. A garantia pública do Estado poderá chegar até aos 15% do valor do imóvel, cobrindo o valor que não é financiado pelos bancos. Nesta situação, o Estado atua como fiador. Em caso de incumprimento no pagamento do empréstimo, o Estado irá mobilizar essa quantia temporariamente, que posteriormente terá de ser devolvida. A medida entrou em vigor no dia 1 de agosto de 2024.
Requisitos para beneficiar desta medida: ter idade entre 18 e 35 anos e domicílio fiscal em Portugal, rendimentos que não ultrapassem o 8.º escalão do IRS (81 199 euros anuais ou cerca de 5800 euros por mês), não ser proprietário de um prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano habitacional, nunca ter usufruído de garantias públicas do Estado, o valor do imóvel não pode exceder 450 000 euros e a garantia pública do Estado não pode ultrapassar 15% do valor da transação do prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano. Nota: a a taxa de esforço do adquirente do imóvel não pode ultrapassar os 50%, isto é, o montante a pagar ao banco não deverá ser superior a mais de metade do seu rendimento.
Isenção de IMT e imposto do selo
A isenção do IMT e do imposto do selo entraram também em vigor a 1 de agosto.
O IMT é um imposto, de prestação única, pago ao Estado antes da escritura da tua nova casa, que incide sobre o Valor Patrimonial Tributário ou sobre o valor declarado na escritura do imóvel (o maior destes dois). A isenção deste imposto é aplicada à aquisição de prédios urbanos ou de frações autónomas de prédios urbanos para habitação própria e permanente.
Quem beneficiar desta isenção não pode arrendar ou tornar o imóvel num alojamento local nos seis anos seguintes à compra; a venda e o arrendamento no prazo de seis anos só é possível caso haja alteração no agregado familiar (casamento, divórcio, união de facto, aumento do número de dependentes) ou caso a morada do local de trabalho do proprietário seja alterada para uma distância superior a 100 quilómetros à do imóvel. No entanto, após o arrendamento ou a venda, a casa terá de continuar a destinar-se exclusivamente a habitação
Para usufruir desta medida, é necessário fazer o IRS em nome próprio. Mas as regras são flexíveis: Caso o adquirente tenha mais do que 35 anos, mas vá adquirir um imóvel em conjunto com alguém elegível, poderá beneficiar desta medida.
O imposto do selo é uma tributação cobrada pelo Estado que tem como propósito financiá-lo. Enquadra-se na categoria dos impostos sobre o consumo, só se aplicando a todos os atos que não estejam sujeitos a IVA. Não é, portanto, acumulável com este. No crédito à habitação, há lugar ao pagamento deste encargo em dois momentos: na realização da escritura da casa que se vai adquirir e quando o montante do empréstimo é disponibilizado na conta à ordem.
Sobre este imposto, a medida do Governo aplica as mesmas condições que na inseção do IMT: para beneficiar da isenção o adquirente da habitação deverá ter até 35 anos e apenas é válida na aquisição de imóveis com um valor máximo de 316 mil euros.
Esta isenção é total para casas de valor até ao 4.º escalão do IMT, ou seja, até aos 316 772 euros. Na parte que exceda este valor e até aos 633 453 euros, há lugar ao pagamento de IMT na taxa correspondente a este escalão (8%).
A medida faz com que, em termos práticos, na compra de uma casa por 300 mil euros, o jovem pague menos 13 377,58 euros em impostos (entre 10.977,58 em IMT e 2400 euros em Imposto do Selo).
Isenção de emolumentos
Complementarmente à isenção de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e de imposto do selo, o Governo estabeleceu isenções dos emolumentos devidos pelo registo da primeira aquisição de imóvel destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, a favor de sujeitos que tenham idade igual ou inferior a 35 anos, e pelo registo da hipoteca que se destine a garantir o mútuo concedido para aquela aquisição, bem como uma redução dos emolumentos devidos pelo procedimento especial de transmissão, oneração e registo de imóvel. Esta medida entrou também em vigor a 1 de agosto deste ano. Para beneficiar destas isenções, o valor do imóvel não poderá ultrapassar os 316 772 euros.
Assim, ao comprar uma casa com recurso a empréstimo, além do pagamento de 225 euros pelo registo da escritura, ainda seria preciso pagar outros 225 euros pelo registo da hipoteca. Ou seja, a isenção vai permitir aos jovens uma poupança que pode chegar aos 450 euros.
Apoio ao arrendamento jovem
A 1 de setembro entram em vigor as novas medidas do programa Porta 65, que irão beneficiar 40 mil jovens: eliminação da renda máxima admitida como fator de exclusão dos candidatos; redução do número de meses de recibos de vencimento a apresentar em alternativa à declaração de IRS, de seis para três meses; inversão do processo de candidatura - o jovem pode candidatar-se ao apoio e só após receber resposta procurar uma habitação no mercado; sistema de candidatura mensal, tendo como fatores decisivos o rendimento e agregado familiar do candidato, garantindo apoio prioritário aos que mais precisam.
Questionada pela VE sobre o impacto que este conjunto de incentivos está a ter ou que poderá vir a ter no mercado do crédito à habitação, a APB – Associação Portuguesa de Bancos opta por “nesta fase” não comentar o tema.
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