A importância da avaliação imobiliária no LTV;

A importância da avaliação imobiliária no LTV
 O valor emitido no relatório de avaliação, é assim fundamental para a determinação do LTV em operações de financiamento imobiliário, pois o imóvel objeto do empréstimo serve como garantia hipotecária do montante financiado pelo banco ao cliente.
O fomento e evolução do mercado imobiliário que se verifica desde há alguns anos continua a ser impulsionado pelo financiamento bancário, nomeadamente na concessão de empréstimos para compra de habitação pelas famílias, bem como no financiamento de imóveis comerciais por parte de empresas ou investidores e também no financiamento à promoção e desenvolvimento imobiliário.  Neste contexto, as instituições bancárias têm critérios para analisar uma operação de financiamento, nomeadamente: o valor da avaliação imobiliária e o loan-to-value (LTV), entre outras.
Normalmente é referido como o “rácio financiamento garantia”, mas o LTV é um conceito relativamente simples e de fácil compreensão, que indica qual o risco associado a uma operação de empréstimo, que o banco está a assumir. É traduzido matematicamente pela seguinte expressão: LTV (%) = Montante financiado (G) / Valor do imóvel (G). Assim é o LTV que indica a % de financiamento relativamente ao valor do imóvel.
Atualmente as instituições de crédito praticam habitualmente LTV na ordem dos 60% a 75% para que a operação possa avançar. Logicamente que haverá exceções em operações com LTV superiores, e que, por sua vez, representam maior risco sendo exigido mais garantias e da qualidade em termos financeiros do cliente que se pretende financiar.
Voltando à fórmula do LTV, do lado do numerador o montante financiado dependerá do valor solicitado ao banco pelo cliente, e do montante que possua de capitais próprios para reduzir no montante de financiamento, permitirá que o LTV seja inferior e a sua capacidade de negociação maior. Por outro lado, no denominador o montante é determinado pelo valor de mercado do imóvel constante no relatório de avaliação emitido pela empresa de avaliadora.
O valor emitido no relatório de avaliação, é assim fundamental para a determinação do LTV em operações de financiamento imobiliário, pois o imóvel objeto do empréstimo serve como garantia hipotecária do montante financiado pelo banco ao cliente, sendo que o trabalho de avaliação imobiliária é de primordial importância e com impacto nas contas das instituições financeiras. Assim defendemos que este serviço deverá ser desenvolvido e decorrer de modo independente, autónomo e rigoroso, cumprindo os critérios e normas em vigor para esta profissão, e honorários adequados que permitam uma boa qualidade do serviço.

Vítor Osório Costa, Diretor, 17/03/2023
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