Vivemos tempos de quase normalidade;

Depois da paragem absoluta do país em março passado, desta vez o Governo procurou evitar, a todo o custo, o confinamento total, tentando assim manter um mínimo de vitalidade da economia.

Neste artigo, convidaram- -me a analisar a forma como o mercado imobiliário está a reagir a esta segunda vaga, assim como perspetivar a evolução para o próximo ano.

Depois das aprendizagens forçadas na primeira vaga, o mercado imobiliário estava mais bem preparado para evitar os constrangimentos desta segunda fase, felizmente muito menores. De facto, podemos dizer que vivemos tempos de quase normalidade.

As visitas presenciais são menos, mas bem mais qualificadas. Logo, mais eficientes. Os compradores levam mais tempo, em média, a decidir, o que alonga o tempo médio do imóvel no mercado. As propostas de compra são mais agressivas, aumentando a volatilidade do mercado e o gap entre o ‘asking price’ e o ‘closing price’, tornando maior o desconto implícito na transação.

Os vendedores, ainda que não desesperados – para o que muito contribuíram as moratórias – estão inseguros quanto à futura evolução dos preços, pelo que não só aceitam ouvir propostas mais agressivas como começam mesmo já a considerar a revisão do ‘asking price’, o que é já perfeitamente visível em qualquer ferramenta de data ‘analytics’.

É isto a que chamo quase normalidade. Não assistimos a nenhuma queda abruta do mercado, como chegou a prognosticar-se, mas é, definitivamente, um mercado para corajosos. Não para os fracos do coração.

A grande alteração fundamental – conjuntural – do mercado é a redução drástica do número de efetivos compradores estrangeiros. Não de interessados, que continuam a abundar, mas de negócios efetivamente concretizados. O que, do lado das agências mais expostas a este mercado, contribui sem dúvida para reduzir o preço médio do negócio e, consequentemente, da comissão média.

Mas é um mercado ainda muito dinâmico, vivo e eficiente, com ligeiro abrandamento do ritmo de crescimento de preços dos últimos anos, mas com volume de transações a níveis muito interessantes neste final do ano.

Adicionalmente, o cenário de substanciais alterações nos regimes de ARI (vulgo golden visa) e RNH tendem a acelerar alguns investimentos de último minuto neste final de ano.

E então o que poderemos esperar de 2021?

Pessoalmente, tenderia a dizer que “mais do mesmo”.

Do ponto de vista dos fundamentais da economia, a injeção de fundos provenientes das ajudas europeias na economia nacional sustentará os mercados, os negócios e as famílias, evitando males maiores. As moratórias nos empréstimos vigorarão até final do terceiro trimestre (se não forem ainda prolongadas).

Mas “mais do mesmo”, porque 2021 será muito provavelmente ainda marcado pelo ritmo da pandemia. É incerto quando é que parte substancial da população poderá estar vacinada. É possível (provável?) que antes disso tenhamos ainda uma terceira vaga, que poderá de novo empurrar famílias e negócios para dentro de portas fechadas.

No que respeita particularmente aos mercados imobiliários, podemos admitir que 2021 seja o lado B de 2020: algum volume de transações, ajudado pelo fim de um significativo número de projetos de construção nova, com os preços da construção nova a puxarem os indicadores para cima, e os usados com tendência inversa, até por algum acumular de stock.

A incerteza é grande, sem dúvida, mas a esperança é maior.